FAQ(よくあるご質問)


不動産コンサルティングの役割と関わりについて、お客様からよくご質問をうける内容を簡単にまとめてみました。是非ご参考になさって下さい。

Q1. 不動産コンサルティングとはどういうものですか?

私は不動産コンサルティングという仕事をつぎのように考えています。

  1. 不動産に関する諸課題の解決に取組む専門家である。
  2. 売る買う、貸す借りる、建てる・・・ことを目的としていない。※宅地建物取引業の業務外の分野
  3. 依頼者にとって、身近で信頼できる立場である。
  4. 依頼者に対して最適なアドバイス、サポートを行うことを目的とする。
  5. 人間として正しい判断をおこなう。

つまり、情報の整理と課題の本質を見極め、お客様が最善の判断をおこなうためのフィルターの役目をおこなうことが不動産コンサルテントの

役割だと考えています。


Q2. 賃貸マンションの建設計画があるのですが、相談できますか?

ハウスメーカー(ゼネコン…)からアパートやマンション建設の提案を受ける場合、気をつけなければならないのが、「バラ色のシュミレーション!」。つまり、長期的な収益の部分について楽観視し、支出項目およびリスクの面については低く考慮して作成されていることがあるので、収支結果は嬉しいバラ色のシュミレーションに仕上がるのです。事業計画を建てる際に大事なことは、収入は「シビアに!」、支出は「大目に!」、そして、見落としがちなのが「市場のマーケティング」です。一般的に、お客様は「ブランドイメージ」「節税効果」「余剰金」…に意識が偏り正しい判断ができない場合があります。「転ばぬ先の杖」として、お気軽にご相談ください。


Q3. 借地、底地の問題を抱えていますが、相談できますか?

借地、底地の問題は、相手方(借地人側からすると地主が相手方、地主側からすると借地人が相手方)がある話なので、「相手方がどんな人なのか」「今までの関係性はどうだったのか」「契約書の内容は」…案件の背景または折衝の仕方等によって、問題解決の方法は様々です。お互いが話し合いにより解決をしていく姿勢さえあれば、訴訟にならず納得のいく解決策が必ず見いだせます。感情の部分は、私どもにご依頼くださいましたらだいぶん落ち着くものです。まずはお気軽にご相談ください。


Q4. ローンの返済で困っています。相談できますか?

ローンの返済にお困りの場合には、まず今の借入より条件のいいに借り換えができないか検討することが必要です。現在取引中の金融機関では借り換えが難しい場合でも、金融機関を変えることで借り換えが可能な場合もあります。また、月々の返済額を下げたい場合は、返済期間を延ばすことにより毎月の返済額を下げることができます。お客様にあった金融機関のご紹介または折衝の立会いなどもさせていただきますので、お気軽にご相談ください。


Q5. 資産管理会社の活用方法など、相談できますか?

賃貸経営をされている場合、個人が法人(資産管理会社)に対して貸付金を計上し、法人(資産管理会社)の未収入金をそのまま放置しているケースがあります。このままでは、法人(資産管理会社)が金融機関から借入をしようと思っても難しくなります。それどころか個人の相続税対策としても無益であり、無駄な税金を支払わなければならない事になります。この辺りの解決方法は、顧問税理士の方の協力も仰ぎ解決策を練る必要があります。その他、資産管理会社(法人)を単なる管理会社にとどめておくのではなく、事業継承を見据え、積極的に経営していく法人へと成長させていくことも可能です。3回相続をすると財産がなくなるというのは、資産運用を行っていないからであって、リスクとリターンを見据えた資産運用や法人を成長させていこうという考え方さえあれば、何世代にも続く企業に成長させていくことは十分可能なことです。


Q6. 家賃が下がり、空室が増えて困っています。どうしらいいでしょうか?

今の日本は、高度成長期から成熟期へと転換し社会構造が大きく変化しています。少子化、低所得者の増加、住宅の供給過多ならびに、物質的に十分満たされた社会… 賃貸経営に及ぼす影響は測りしれません。これからは、「駅前だから…」「大学が近いから…」という一面的な視点だけでマーケットをとらえることはとても危険なことです。正しくマーケットをとらえるには、多面的かつ中長期的な視野を持って考えることがとても重要です。そして、何よりも、オーナー様自身が入居者から選ばれる住宅を提供するために、ご自身の物件をどのようにしたいのか!また、どんな人に借りてほしいのか!明確なビジョンを持つことも大切なことです。お役に立てることがございましたら、お気軽にお声掛けくださいませ。


Q7. コンサルティングの内容を顧問の税理士にも説明してもらえますか?

不動産の賃貸経営を行ううえで切っても切れないのが資産税の分野です。私ども不動産コンサルタントは、資産税に詳しい税理士およびオーナー様の顧問税理士などと連携してコンサルティングに携わっています。税務や不動産実務において専門的なやり取りを行うこともありますので、是非ご一緒にご対応させていただければと思います。


Q8. 司法書士や弁護士など、法律の専門家との連携もできるのですか?

不動産を取り扱ううえで、法律を欠くことはできません。私ども不動産コンサルタントは、不動産分野に詳しい司法書士、弁護士の方々と交流を行い、専門知識を研鑽し経験を重ね、お客様に喜んでいただけるコンサルティングに努めています。法律家の専門知識は、転ばぬ先の杖としてきっと重宝いただけるはずです。


Q9. 成年被後見人が所有する不動産について、相談できますか?

成年被後見人が所有する不動産の運用については、通常簡易裁判所の許可が必要となります。そして、簡易裁判所は判断を下すために必要な情報(資料…)を求めます。

弊社では、成年被後見人のためになす行為として、所有不動産の運用方法について多面的な視野をもってご提案をさせていただいております。成年被後見人にとって何かベストなのか!を判断するためにご提案書が必要な場合にはご用命ください。成年後見人の立場として、また裁判所として判断しやすい提案書をご用意させていただきます。


Q10. 一戸建を空き家にしていますが、いい運用方法はありますか?

近年、空き家の増加が社会問題となりメディアを賑わせていますが、空き家を所有する方々の理由としては、次のような理由が多くございます。「物置に利用しているので、どうしようか」「リフォーム代はかけたくない」「貸したら返ってこなくなるのではないか」「将来、子供たちが帰ってくるかもしれないのでそのままに」… このような理由で、空き家の運用を躊躇していらっしゃいましたら、是非私どもへお声掛けください。問題を解消できるご提案をさせていただきます。


Q11.入居斡旋でお世話になっている仲介業者がいますが、相談できますか?

入居者を斡旋する不動産会社は、文字通り物件の斡旋(仲介)を主たる業務とし、管理会社は、「家賃集金」「クレーム処理」「清掃」「契約管理」を主たる業務としています。したがって、オーナーさんが賃貸経営を行うなかでかかえる経営者としての悩みや課題については、基本的に関与する範囲ではありません。そこで、我々不動産コンサルタントは、賃貸オーナーの皆さんにとって身近で信頼できる立場として、賃貸経営に関する悩みや課題について誠心誠意お付き合いをさせていただいています。経営者しか解らないメンタル的なことも多くあるでしょう… お困りごとがございましたらお気軽にお声掛けください。少しは役に立つと思いますよ。


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