【相談事例】収益性の悪い物件を売却したい

登場人物    

【相談者】E氏(60歳台男性)不動産賃貸業

不動産の概要

大学生向けに建てられたワンルームワンション

(鉄骨造5階建、ワンルーム25室)

築後25年経過

入居率:70%

関与した専門家  不動産コンサルタント、仲介業者(賃貸)

Before

(相談内容)

亡父が相続対策で建築した賃貸マンションを所有しています。しかし、時代の変化とともに賃料・入居率は下がり、修繕費は増加傾向にあります。まして、仲介業者に支払う報酬は増加し、賃貸経営の収支は悪化する一方です。

できることなら収益率の良い物件に買い換えたいのですが良い物件はないでしょうか?

Consulting

(実行したこと)

  • 入居率が下がる要因について検証し、その要因と考えられるものについて改善。
  • E氏と管理会社との関係性に信頼関係が見受けられなかったこと、且つ管理会社としての管理能力に信頼性を欠いていたことから管理会社を変更。
  • 地元仲介業者に対する営業活動が十分でなかったため、積極的な営業を実施。
  • 地元仲介業者との親密なコミュニケーションを図るため、時々食事会を実施。
  • 既存貸出金融機関に対して借り換え交渉を試みたが、他行の貸し出し条件(期間延長、金利引き下げ)が格段に良かったため新規金融機関でアパートローンの借り換えを実施。

After

(効果)

  • 入居率は100%に向上
  • アパートローンの返済は大幅に軽減
  • 賃貸収支(キャッシュフロー)は改善
  • 売却(買換え)計画は中止

Point

(ポイント)

  • 入居率が悪い真の原因を究明することが重要
  • 入居率の悪い原因が解ったならば、改善する努力をおこなう。
  • 複数の金融機関と融資条件に付いて折衝する


【お問い合わせ先】

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株式会社プロブレーン

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