収益物件の利回り

収益物件を選別する際に利回りは何%か?を判断基準のひとつにしますが、その見方には2つの見方があります。

ひとつは、単純に

年間賃料÷投資額(売買価格)=「ネット利回り」

 

これに対して
(年間賃料-諸経費)÷投資額(売買価格)=「グロス利回り」があります。

 

つまり、実際の事業収支は、当然グロス利回りで 見る必要があります。

 

細かくは、減価償却費や借入の元金・利息などの仕分けが関わってくるので、ちょっと複雑ですが…

 

とは言え、まず物件情報を収集して選別していくためには、以下のポイントを 押さえておくといいでしょう。

◆収入の部

・契約賃料と近傍類似物件の乖離の有無
・今後の賃料予測(下がる可能性・上がる可能性)

・水道代、共益費の内訳

 

◆支出の部
・修繕維持費
・管理委託料
・借入返済額(元金・利息)
・固定資産税
※保証金や敷金などの返還金

 

ここで事業収支を大きく左右するのが「借入返済」の部分です。

 

借入条件は、金利が4%と1.5%、または期間が10年と20年では、毎月の収支が大きく異なります。

ですから、ネット利回りが10%の物件でも借入条件ひとつでグロス利回りは、人それぞれ異なるということになります。


安定した賃貸経営を行うためには、自分がどのような条件で金融機関から資金調達ができるかを予め知ることがとても大事です。

 

まずは、自分に合う銀行、資産形成の支援をしてくれる銀行を探すことから始めましょう!