収益物件(不動産投資)の値決め


近年、日本においても収益不動産に対する関心および需要が高まってきました。書店においては、『○○流賃貸経営術』『○○円から始める不動産投資』『不動産投資であなたも億万長者なれる』といったありとあらゆる視点で解説されたテクニック本が並んでいますが、ここでは、収益不動産を購入するための値決めのポイントについて簡単にご紹介いたします。

収益不動産の査定方法には、原価法(積算価格)、収益還元法、取引事例比較法の3つがありますが、現在収益不動産の流通市場においては、概ねグロス利回り(表面利回り)〇%という指標で値決めが行われているのが実情です。

しかし、現物不動産とは、一つとして同じものが存在しない唯一固有のものですから、実際にはそれぞれの物件について、個別要因をひとつひとつ考慮したうえで適正価格を導いていく必要があります。

例えば・・・

  • 賃借人に返還する保証金返還債務の額

  • 賃貸借契約書の内容
  • 室内の間取り

  • 仲介業者への報酬
  • 建物の修繕履歴
  • 水道・電気などの検針方法および検針メーターの寿命

  • ライフラインの配管状況
  • 電気の容量および配線状況や契約内容(低圧、高圧)
  • キュービクルの保守内容
  • エレベーターの保守内容
  • 違法建築物か否か
  • 残存耐用年数および税務上の残存簿価
  • マーケット動向

など、価格に影響を及ぼす数多くの個別要因があります。

しかし、売主や販売を促す仲介業者においては、以上に述べた個別格差の補正はほとんど考慮されていないのが実情です。というよりも、売り手側の理屈で言うならば、マイナス要因になる補正を敢えて自ら行う必要はない!買い手があるからその価格がつく!という言い方が相応しいかもしれません。

だとすると、買い手は自らの判断または専門家の力を借りるなどして、購入しようとする不動産の個別要因を精査する必要があります。銀行が融資してくれるからと安易に判断するのではなく、これから運用していくうえでのマーケット情報や保守メンテナンス費用に関する情報もしっかり精査したうえで購入価格を決める必要があります。

不動産投資のサポートをお求めの際には、是非ご用命ください。有益な不動産運用のサポートをさせていただきます。


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