再生事例・コンサルティング事例
【相談事例】老後の賃貸経営は「信託」で備える
| 登場人物 |
【相談者】 夫-Ⅰ氏（70歳台男性）、不動産賃貸業 〔推定相続人〕妻、長男、長女 |
| 財産 |
自宅、賃貸マンション、貸ビル |
| 関与した専門家 |
不動産コンサルタント、税理士 |
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Before （相談内容） |
所有する賃貸マンションの運営が、年齢を重ねるごとに困難になってきました。 できれば、子供たちに託したいと思うのですが、子供たちはサラリーマンで夫婦共働きで生計をたてているため勝手を言う訳にもいきません。このまま賃貸経営を続けていくためにどうしたらいいでしょうか。 |
【相談事例】空き家を貸家にしたい。でもお金はかけたくない。
| 登場人物 |
【相談者】Ｋ氏（60歳台女性）、主婦 |
| 不動産の概要 |
木造2階建、土地面積：430㎡、延床面積：180㎡ 昭和55年新築 奈良県内某ニュータウン ※空き家になって3年経過。賃貸するためにはリフォーム費用として２００万円ほどが必要。 |
| 関与した専門家 | 不動産コンサルタント |
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Before （相談内容） |
長年住んでいた一戸建住宅を現在空き家のまま所有しています。このままだと家が傷んでしまいますし、かといって賃貸にして家賃収入を得ようと思うとリフォーム費用が負担になるので困ります。今のままの状態で募集して入居する人にリフォームをしてもらうことはできますか？ |
【相談事例】9ヶ月分の賃料滞納。督促しても尚、梨のつぶて。
| 登場人物 |
【相談者】Ｋ氏（70歳台男性）神奈川県在住、無職（年金生活） |
| 不動産の概要 |
木造２階建、土地面積：165㎡、建物面積：125㎡ 昭和40年代新築 ※空き家になった実家を貸家にし、賃貸収入を得ていた状況 |
| 関与した専門家 | 不動産コンサルタント、弁護士 |
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Before （相談内容） |
一戸建住宅を賃貸しているのですが、すでに約9ヶ月分の賃料（105万円）が滞っています。家賃の集金業務は、管理会社に委託しているのですが、かなり悪質な入居者のようで、管理会社もお手上げの状態です。早く今の入居者を退去させて良い入居者に変わってほしいと願っています。この問題早く解決してもらえないでしょうか。 |
【相談事例】多額の納税に不満と不安。顧問税理士に相談しても埒が明かない。
| 登場人物 |
【相談者】Ｈ氏（60歳台男性）、不動産賃貸業 〔相談対象〕Ｈ氏の母（90歳台）、年間賃料収入2000万円 |
| 財産の概要 |
鉄骨造２階建倉庫（土地面積：2500㎡、建物面積：2700㎡） 築40年経過 用途：物流倉庫兼事務所 名義：土地、建物いずれもＨ氏の母（同族会社Ａ社が管理） ①Ｈ氏らの生活費は母の賃料収入が大きな割合を占める。 ②母は同族会社に対して1000万円の未収金有り ③母の相続対策は未対策 |
| 関与した専門家 | 不動産コンサルタント、税理士 |
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Before （相談内容） |
亡父から相続した貸倉庫を母が所有しています。この倉庫の賃貸収入は2000万円／年間ですが、減価償却費やその他経費で落とせるものがほとんど無く、毎年多額の税金（所得税、固定資産税）を納めています。 この状態が続けば、資金繰りが悪化し所有している不動産を売却しなければならないのではないかと危惧しています。顧問税理士に何度相談しても埒があきません。何か良い手立てはないものでしょうか？ |
【相談事例】相続発生。どの物件を売り、どの物件を残すか。
| 登場人物 |
【相談者】 長男－Ｙ氏（50歳台男性）、不動産賃貸業 〔被相続人〕母（80歳台） 〔相続人〕 長男、長女、長男の嫁 |
| 相続財産 |
自宅、貸ガレージ、賃貸マンション、底地、預貯金、 同族会社株 |
| 関与した専門家 |
不動産コンサルタント、税理士、司法書士、不動産鑑定士 土地家屋調査士 |
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Before （相談内容） |
母が亡くなり相続税を納税するために相続財産（不動産）を売却しなければなりません。 相続税の申告まで残り8ヶ月ですが、相続税額がまだ解らないため、どの不動産を売却すべきか、どの不動産が残せるのか見通しがたたず気持ちが落ち着きません。また期限内に売却できるのかも心配ですが大丈夫でしょうか。 |
【相談事例】被成年後見人にとって最善の策は？
| 登場人物 |
【相談者】成年後見人－Ｔ氏（司法書士） 〔被成年後見人〕Ｓ氏（70歳台男性）施設入院 |
| 財産 | 空き家（借地権付き建物） ※入院前まで居住 |
| 関与した専門家 | 不動産コンサルタント、司法書士 |
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Before （相談内容） |
Ｓ氏が空き家（借地権付き建物）を所有しています。現在、Ｓ氏は認知症を患い施設で生活をしています。 生活費や施設の費用および地代の支払いは預金を崩しながら工面しています。ところが、預金残高が少しづつ減っていき今のままだとあと数年で預金が底をつく計算になります。 空き家（借地権付き建物）をどのように運用することが、Ｓ氏にとって最善の策でしょうか。 |
【相談事例】地主の私たちが資産を増やすことはできますか？
| 登場人物 |
【相談者】Ｙ氏（60歳台男性）、不動産賃貸業 〔推定相続人〕妻、長女、長男、次男 |
| 財産の概要 |
自宅、賃貸マンション、貸家、分譲マンション、預貯金、 同族会社株（B社） ※将来、Ｙ氏および妻に相続がおきた場合、その子供達は今のような不動産賃貸収入を得ることは困難な状況。 ※ビジョン…B社の不動産賃貸事業を子供達が将来継承していけるように成長させること。 |
| 関与した専門家 | 不動産コンサルタント、税理士 |
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Before （相談内容） |
先祖代々の不動産を相続し、不動産賃貸業で生計を立ててきましたが、節税対策だけでは財産は増えません。子や孫たちのために収入（財産）を増やしたいのですが、私に何かできることはないでしょうか？ |
【相談事例】これだけは押さえたい。相続対策。
| 登場人物 |
【相談者】 長女-M氏（50歳台女性）、主婦 〔推定相続人〕長男、長女、次男 |
| 財産 |
自宅（査定:1億2000万円）※母と長男家族が居住 賃貸アパート（査定:8500万円） 貸店舗：コンビニ（査定:8000万円） |
| 関与した専門家 |
不動産コンサルタント、ファイナンシャルプランナー |
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Before （相談内容） |
10年前、亡父が自分の相続対策として大手ハウスメーカーの勧めでアパートとコンビニエンスストアの建設をおこないました。ところがどちらも収益性が悪く、母ひとりの生活ができるのがやっとです。今後これ以上収入が減ったり、支出が増えることを思うと不安でなりません。今、この状況でどうすればいいでしょうか。 |
【相談事例】夫が急死。相続手続きと賃貸不動産の引継ぎ
| 登場人物 |
【相談者】妻（Ｋ氏） 専業主婦 〔相続人〕妻、長男、次男、三男 〔被相続人〕夫 ※不動産賃貸業 |
| 相続財産 | 自宅、賃貸マンション、貸ビル、預貯金、同族会社株 |
| 関与した専門家 | 不動産コンサルタント、税理士、司法書士 |
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Before （相談内容） |
夫が急死し、何をどうしたらいいのか全くわかりません。夫は、万が一の時にはプロブレーンさんに何でも相談しなさいと言って亡くなりました。相続手続きや賃貸不動産の引継ぎなど、どのようにしていったらいいのかアドバイスしていただけますでしょうか。 |
【相談事例】駅前再開発と事業用の買換特例
| 登場人物 |
【相談者】妻－Tさん（70歳台女性）、不動産賃貸業 〔推定相続人〕長男、長女 |
| 財産 | 自宅、貸ガレージ、賃貸アパート、底地 |
| 関与した専門家 | 不動産コンサルタント、一級建築士、税理士 |
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Before （相談内容） |
某駅前商店街に約1000坪の土地（底地）を所有しています。これから駅前再開発がおこなわれるため開発事業者からは土地を収用する対価として開発後の駅前ビルを区分所有建物として買ってほしいと提案されています。 相手方の提案を受け入れるべきでしょうか。 |
【相談事例】収益性の悪い物件を売却したい
| 登場人物 |
【相談者】Ｅ氏（60歳台男性）不動産賃貸業 |
| 不動産の概要 |
大学生向けに建てられたワンルームワンション （鉄骨造5階建、ワンルーム25室） 築後25年経過 入居率：70％ |
| 関与した専門家 | 不動産コンサルタント、仲介業者（賃貸） |
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Before （相談内容） |
亡父が相続対策で建築した賃貸マンションを所有しています。しかし、時代の変化とともに賃料・入居率は下がり、修繕費は増加傾向にあります。まして、仲介業者に支払う報酬は増加し、賃貸経営の収支は悪化する一方です。 できることなら収益率の良い物件に買い換えたいのですが良い物件はないでしょうか？ |
【相談事例】老朽アパートを建替えるべきか
| 登場人物 |
【相談者】M氏（50歳台男性）不動産賃貸業 |
| 不動産の概要 |
築40年超になる木造２階建賃貸アパート（経年劣化有り） 入居率：１００％ 地域：大阪府郊外（最寄駅徒歩5分圏内） ※その他、賃貸マンション、貸ガレージ所有賃貸中 |
| 関与した専門家 | 不動産コンサルタント |
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Before （相談内容） |
現在、賃貸中の古い木造アパートを所有しています。大手ハウスメーカーから相続税対策として賃貸アパート（新婚世帯向け、住戸：48㎡×8戸）へ建替えの提案を受けているのですが、この事業計画書（３０年一括借上げ）、信用してもいいものでしょうか？ |
